Anzahl vermieteter Objekte

Warum relevant für das Underwriting

Die Anzahl der an Dritte vermieteten Objekte bestimmt, wie viel Gebäude-, Mietausfall- und Grundeigentümerhaftpflichtexposition unter einem einzigen Privatkundenvertrag gebündelt ist, und unterscheidet eine Eigentümerin, die zufällig eine einzelne Zweitwohnung vermietet, von jemandem, der de facto ein kleines Vermietungsgeschäft mit Dutzenden Mietparteien über mehrere Gebäude betreibt. Underwriter benötigen diese Anzahl, um den kumulierten Maximalschaden über das gesamte Portfolio zu bemessen, da ein einzelnes Ereignis wie ein Brand oder ein Rohrbruch in einem Mehrfamilienhaus mehrere Mietausfall- und Haftpflichtschäden gleichzeitig auslösen kann, um zu prüfen, ob die Mietausfallsumme das gesamte tatsächlich gefährdete Mieteinkommen widerspiegelt, und um zu entscheiden, ab welchem Punkt die Exposition die Kapazität einer Privatkundenlösung übersteigt und als gewerbliches Vermieterrisiko mit eigener Tarifierung und eigenen Bedingungen gezeichnet werden muss.

Erfassung und Nachweise

Antragsformulare fragen nach der Anzahl der derzeit vermieteten Objekte, deren Standorten, Einheitentypen und der gesamten vermieteten Fläche, sowie ob diese persönlich oder durch eine professionelle Liegenschaftsverwaltung verwaltet werden. Underwriter überprüfen die Angaben anhand einer Objektübersicht mit Adressen und Anzahl Einheiten, der Mietverträge bzw. des Mieterverzeichnisses zur Bestätigung des Mieteinkommens sowie, falls vorhanden, des Verwaltungsvertrags; für Portfolios mit mehr als einigen wenigen Einheiten wird üblicherweise eine Schadenhistorie der letzten Jahre zu Mietausfall-, Leerstands- und Grundeigentümerhaftpflichtvorfällen verlangt, da eine steigende Schadenhäufigkeit oft das erste Anzeichen dafür ist, dass das Portfolio die persönliche Verwaltungskapazität übersteigt.

Wirkung auf Deckung, Prämie und Bedingungen

Jedes weitere vermietete Objekt erhöht die kumulierte Versicherungssumme und die unter der Police getragene Mietausfallexposition, sodass Prämie und erforderliche Gebäude- und Haftpflichtlimiten mit der Anzahl skalieren, statt unabhängig von der Portfoliogrösse fixiert zu bleiben. Portfolios über einem definierten Schwellenwert lösen üblicherweise eine Auflage zu Einzelbewertungen je Objekt oder zum Nachweis einer professionellen Verwaltung aus, um zu belegen, dass Unterhalt und Mieterangelegenheiten kompetent gehandhabt werden, und ein Portfolio, das über das hinausgewachsen ist, was ein Privatkundenprodukt abdecken soll, kann zur Ablehnung führen, wobei die versicherte Person auf eine eigenständige gewerbliche Vermieter- oder Portfoliopolice verwiesen wird, die der akkumulierten Exposition besser entspricht.

Massnahmen

Vermieterinnen und Vermieter steuern das Kumulrisiko, indem sie eine genaue, laufend aktualisierte Objektübersicht führen, die jeden Zu- und Abgang widerspiegelt, ab einer Anzahl Einheiten, die sich nicht mehr sinnvoll neben anderen Verpflichtungen selbst verwalten lässt, eine professionelle Liegenschaftsverwaltung beauftragen und Versicherungssummen sowie Mietausfall-Haftungsdauern überprüfen, sobald ein Objekt zum Portfolio hinzukommt oder daraus ausscheidet. Eine sorgfältige Mieterauswahl vor Vertragsabschluss und ausreichende finanzielle Reserven für Leerstandsphasen reduzieren zusätzlich Häufigkeit und Schwere von Mietausfallschäden im gesamten Portfolio, insbesondere da mit steigender Anzahl Einheiten auch die statistische Wahrscheinlichkeit eines gleichzeitigen Leerstands zunimmt.